Akty notarialne

Nasza Kancelaria zajmuje się sporządzaniem aktów notarialnych. Czynności te dokonywane są w oparciu o ustawę z dnia 14 lutego 1991r. Prawo o notariacie. Akt notarialny jest dokumentem, który jest sporządzany w każdym przypadku, kiedy zachowania szczególnej formy oświadczenia woli wymaga przepis prawa lub taka forma dokumentu jest zgodna z wolą strony, np. w przypadku testamentu notarialnego. Jeżeli zastrzeżono dla określonej czynności zachowanie formy szczególnej, wówczas czynność prawna dokonana bez zachowania przepisanej formy jest nieważna. Akt notarialny powinien być sporządzony przez notariusza w sposób zrozumiały i przejrzysty. Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej.

 

Pisanie piórem


Akt notarialny, jako dokument urzędowy powinien w szczególności zawierać:

  • dokładną datę sporządzenia aktu, która może zostać dodatkowo uzupełniona o godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu,

  • miejsce sporządzenia aktu,

  • imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza lub imię i nazwisko osoby, która sporządziła akt w zastępstwie notariusza lub na mocy upoważnienia do dokonania tej czynności,

  • imiona i nazwiska oraz miejsce zamieszkania osób fizycznych, które biorą udział w akcie notarialnym, a także imiona rodziców takich osób,

  • nazwę oraz siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów, które biorą udział w akcie notarialnym, a także imiona i nazwiska oraz miejsce zamieszkania przedstawicieli i pełnomocników tych podmiotów i osób prawnych,

  • treść oświadczenia woli stron, a także powołanie się na przedstawione przy akcie dokumenty,

  • na żądanie stron może zawierać przywołanie okoliczności, które zaistniały przy spisywaniu aktu,

  • informację o odczytaniu, przyjęciu i podpisaniu aktu,

  • podpisy stron, które brały udział w akcie,

  • podpis notariusza, który sporządził akt notarialny.

Dodatkowe obowiązki informacyjne podczas sporządzania aktu notarialnego dotyczące obywatelstwa dotyczą cudzoziemców. Jeżeli w akcie bierze udział osoba, która nie umie lub nie może pisać, notariusz stwierdza, że osoba ta aktu nie podpisała, i podaje, z jakich powodów. Każdy arkusz wielostronicowego aktu notarialnego powinien być ponumerowany, połączony oraz parafowany przez każdą stronę, która brała udział w akcie oraz przez notariusza. Po podpisaniu aktu notarialnego stronom wydaje się wypisy aktu, które mają moc prawną oryginału, zaś sam akt notarialny jest przechowywany w kancelarii przez kolejne 10 lat, a następnie przekazuje się go do archiwum sądowego.

Najczęściej spotykanymi umowami zawieranymi w formie aktu notarialnego są:

  • umowa sprzedaży,

  • umowa przedwstępna,

  • umowa warunkowa,

  • umowa darowizny (potocznie nazywana: „przepisanie domu, mieszkania, pola”),

  • umowa o dożywocie,

  • umowa zamiany,

  • umowa działu spadku,

  • umowa zniesienia współwłasności,

  • umowa majątkowa małżeńska,

  • umowa podziału majątku wspólnego,

  • umowa ustanowienia służebności gruntowej, przesyłu i osobistej,

  • umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu,

  • umowa deweloperska,

  • umowa spółki.

Umowy sprzedaży

Poprzez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. W przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej, taka umowa będzie nieważna i nie wywoła skutków prawnych. Umowa sprzedaży ruchomości np. samochodu nie wymaga formy aktu notarialnego, wystarczy zwykła forma pisemna, przy czym można dodatkowo poświadczyć notarialnie podpisy stron pod taką umową dla celów dowodowych. Nie ma również przeszkód, aby zawrzeć taką umowę w formie aktu notarialnego, jeżeli strony sobie tego życzą.

Umowa przedwstępna

Najczęściej umowę przedwstępną zawiera się jeżeli kupujący stara się o kredyt bankowy na nabycie nieruchomości lub konieczne jest np. dokonanie podziału geodezyjnego działki.

Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy na ustalonych warunkach. Umowa tego typu może być podpisana także bez udziału notariusza. Jednak nie daje ona wówczas możliwości sądownego ubiegania się o zawarcie umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego daje pewność obu stron, że umowa zawarta jest zgodnie z prawem. Eliminuje to ryzyko stosowania klauzul niedozwolonych np.: zapisy o zwrocie wielokrotności zapłaconej zaliczki.

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna powinna również określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednakże, jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. 

W przedwstępnej umowie sprzedaży można zastrzec, że strona zobowiązująca się do zakupu wpłaca na rzecz strony zobowiązującej się do sprzedaży określoną sumę pieniężną na poczet ceny sprzedaży, w formie zadatku. Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, jeżeli zaś zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Nadto można w przedwstępnej umowie zastrzec dodatkowe postanowienia stron takie jak: umowne prawo odstąpienia, karę umowną itp.

Czym innym jest zaliczka. Jest ona również świadczeniem podlegającym zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży, ale w każdym przypadku nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej podlega ona zwrotowi w całości.

Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego pozwala również na zamieszczenie wniosku o wpis w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Pozwala to na dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej zarówno od osoby, z którą podpisano umowę, jak i od tej, która po podpisaniu nabyła daną nieruchomość. Zapewnia to ochronę interesów w sytuacji, w której przedmiot umowy zostałby sprzedany komuś innemu.

Umowa warunkowa

Umowa warunkowa jest konieczna w przypadku wystąpienia prawa pierwokupu. W takim wypadku umowa warunkowa określa, że umowa przyrzeczona u notariusza zostanie podpisana dopiero wówczas, gdy uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu. Do zadań notariusza w takiej sytuacji należy złożenie wniosku do odpowiedniego urzędu, a także nadzór nad całą procedurą. Jeśli uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu, notariusz przygotowuje wówczas umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Umowa darowizny

Umowa darowizny jest umową, na mocy której jedna ze stron, czyli darczyńca, zobowiązuje się dokonać bezpłatnego świadczenia, kosztem swego majątku, na rzecz drugiej strony, czyli obdarowanego. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Darowiznę wykonaną można odwołać w ciągu roku od momentu otrzymania informacji o niewdzięczności. Jeżeli darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany zobowiązany jest dostarczać darczyńcy środków do życia. Może również zwolnić się od tego obowiązku, zwracając równowartość darowizny.

Umowa o dożywocie

Umowa o dożywocie polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie tj. przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Strony umowy mogą w akcie notarialnym odmiennie zastrzec obowiązki zobowiązanego z tytułu dożywocia. W zamian za dożywocie można przenieść na nabywcę jedynie nieruchomość bądź udział w nieruchomości, wobec czego przedmiotem umowy o dożywocie nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W przypadku ustanowienia dodatkowo na rzecz zbywcy służebności osobistej lub użytkowania wchodzą one do treści prawa dożywocia.

Uprawnienia wynikające z umowy o dożywocie wpisywane są do działu III księgi wieczystej i stanowią obciążenie nieruchomości. Uprawnienia te wygasają z chwilą śmierci dożywotnika. W przypadku gdy są zastrzeżone na rzecz kilku osób, z chwilą śmierci jednej z tych osób ulegają odpowiedniemu zmniejszeniu. W razie wygaśnięcia prawa dożywocia wykreślenie go z księgi wieczystej następuje na wniosek właściciela nieruchomości po przedstawieniu sądowi odpisu skróconego aktu zgonu. Nabycie z tytułu umowy o dożywocie nie podlega zaliczeniu na schedę spadkową po zmarłym zbywcy. Sąd może na żądanie jednej ze stron zamienić wszystkie albo niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Takiej zamiany może żądać również dożywotnik, jeżeli zobowiązany zbył otrzymaną nieruchomość. 

Umowa zamiany

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie do przyniesienia własności innej rzeczy. Forma umowy zamiany zależna jest od tego co jest jej przedmiotem. Jeżeli przedmiotem umowy zamiany jest nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego to wtedy umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W sytuacji, gdy przedmiotem umowy jest ruchomość to umowa może mieć zwykłą formę pisemną.

Jeżeli wartości obydwu zamienianych nieruchomości (lub praw) są różne, można zastosować dopłatę na rzecz tej strony, która otrzymuje nieruchomość (lub prawo) o niższej wartości.

Umowa działu spadku

Aby zawrzeć umowę o dział spadku należy w pierwszej kolejności dokonać potwierdzenia praw do spadku, co jest możliwe na drodze sądowej (postanowienie w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku) lub przed notariuszem (akt poświadczenia dziedziczenia). Dokonanie którejś z powyższych czynności potwierdza tylko, kto i w jakich udziałach dziedziczy po osobie zmarłej. W sytuacji, gdy do dziedziczenia dochodzi kilku spadkobierców zachodzi problem współwłasności majątku tzn. spadkobiercy są np. w udziałach po 1/4 współwłaścicielami nieruchomości.

 

Umowa o dział spadku pozawala spadkobiercom dokonać podziału majątku spadkowego tak, aby konkretne składniki masy majątkowej zostały przyznane na wyłączną własność konkretnym osobom. Podkreślić należy, że dział spadku może nastąpić na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, tylko w sytuacji, gdy wszyscy spadkobiercy są, co do tego zgodni. Dział spadku może być odpłatny (spłaty/dopłaty) albo nieodpłatny.

Umowa o dział spadku może dotyczyć całego spadku lub jego części, jednak warto zwrócić uwagę na to, że jeżeli w skład spadku wchodzą nieruchomość, użytkowanie wieczyste lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to umowa o dział spadku musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Na podstawie umownego działu spadku, dzieli się majątek (aktywa), nie długi spadkowe (pasywa). Przed dokonaniem działu, spadkobiercy odpowiadają za długi spadkowe solidarnie, tzn. dzielą się one po równo na każdego spadkobiercę. Z chwilą dokonania działu spadku, spadkobiercy odpowiadają za długi spadkowe całym swoim majątkiem, proporcjonalnie do wielkości przypadającego im udziału w spadku.

Umowa zniesienia współwłasności

Umowa zniesienia współwłasności prowadzi do likwidacji stosunku współwłasności pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości. Procedurę zniesienia współwłasności można przeprowadzić na drodze postępowania sądowego lub u notariusza.

Zawarcie umowy zniesienia współwłasności w formie aktu notarialnego może nastąpić tylko w sytuacji, gdy współwłaściciele są zgodni, co do ustalenia zasad likwidacji stosunku współwłasności. W takiej sytuacji w kancelarii stawiają się osobiście wszyscy zainteresowani i w ich obecności zostaje sporządzony akt notarialny. W jego treści znajdą się wszystkie zasady podziału uzgodnione przez dotychczasowych współwłaścicieli oraz pozostałe kwestie, których dotyczy zniesienie współwłasności.

Umowa majątkowa małżeńska 

Umowa majątkowa małżeńska to umowa zawierana pomiędzy małżonkami lub osobami zamierzającymi wstąpić w związek małżeński, prowadząca do wprowadzenia majątkowego ustroju małżeńskiego odmiennego od ustawowego.

Umowa majątkowa małżeńska ustanawiająca w związku małżeńskim ustrój rozdzielności majątkowej zwana jest także intercyzą. Może być ona zawarta zarówno w trakcie trwania małżeństwa jak i przed jego zawarciem, przy czym w drugim przypadku wejdzie ona w życie dopiero po zawarciu związku małżeńskiego (w razie nie zawarcia małżeństwa umowa majątkowa małżeńska stanie się bezskuteczna).

Ustrój rozdzielności majątkowej polega na tym, że majątek objęty uprzednio wspólnością ustawową staje się przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, a każdy z małżonków zachowuje zarówno majątek nabyty przed zawarciem umowy jak i majątek nabyty później oraz zarządza i rozporządza całym swoim majątkiem samodzielnie. W ustroju rozdzielności majątkowej nie występuje majątek wspólny małżonków. Intercyza wprowadza tylko rozdzielność majątkową na przyszłość. W związku z tym, jeśli chodzi o długi jednego z małżonków to będzie miała ono znaczenie jedynie dla tych powstałych już po podpisaniu rzeczonej umowy małżeńskiej. Zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej nie wpływa również na porządek dziedziczenia. Jeśli małżonek umrze, to mimo zawartej intercyzy, cały jego majątek zgromadzony przez ślubem i po jego zawarciu, dziedziczą w pierwszej kolejności dzieci oraz małżonek w równych częściach, z zastrzeżeniem, że udział małżonka nie może być niższy niż jedna czwarta całego spadku. 

Umowa majątkowa małżeńska ustanawiająca w związku małżeńskim ustrój rozdzielności majątkowej z wyrównaniem dorobków polega z kolei na tym, że małżonkowie zachowują pełną rozdzielność majątkową, a z chwilą ustania małżeństwa chroniony jest interes tego małżonka, który ma mniejszy majątek. Taki małżonek, może żądać wyrównania dorobków – w drodze zapłaty lub przeniesienia prawa. 

Umowa majątkowa małżeńska wprowadzająca ustrój rozszerzonej wspólności powoduje zaliczenie do majątku wspólnego małżonków składników majątkowych, które przy braku tej umowy weszłyby do majątków osobistych małżonków. W takiej umowie małżonkowie mogą określić, jakie przedmioty majątku osobistego każdego z nich wejdą w skład ich majątku wspólnego. 

Wspólności majątkowej nie można rozszerzyć na:

- przedmioty majątkowe, które przypadną małżonkowi z tytułu dziedziczenia, zapisu lub darowizny,

- prawa majątkowe, które wynikają ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,

- prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,

- wierzytelności z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia, jeśli nie wchodzą one do wspólności ustawowej, jak również wierzytelności z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę,

- niewymagalne jeszcze wierzytelności o wynagrodzenie za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej każdego z małżonków.

Umowa majątkowa małżeńska wprowadzająca ustrój ograniczonej wspólności powoduje, że część przedmiotów objętych w ustroju ustawowym majątkiem wspólnym zostaje włączona do majątków osobistych małżonków (np. dochody z tychże majątków).

Umowy majątkowe małżeńskie mogą być w każdym czasie zmienione za zgodą stron. Umowy takie nie wywołują żadnych skutków po śmierci. Do zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej konieczna jest zgoda wola małżonków.

Umowa o podział majątku wspólnego

Z chwilą zawarcia małżeństwa pomiędzy małżonkami powstaje, z mocy ustawy, wspólność majątkowa. Obejmuje ona wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania małżeństwa. Do majątku wspólnego wchodzą w szczególności: wynagrodzenie za pracę, dochody z innej działalności zarobkowej, dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków, a także środki zgromadzone na rachunku funduszu emerytalnego. Natomiast do majątku osobistego każdego z małżonków, pomiędzy którymi istnieje ustawowa wspólność majątkowa, należą między innymi: wszystkie przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę czy wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności jednego z małżonków.

Małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Mogą jednak, poprzez umowę majątkową małżeńską (zawartą w formie aktu notarialnego),- ustawową wspólność majątkową małżeńską rozszerzyć, ograniczyć lub też ustanowić rozdzielność majątkową. Postanowienia tej umowy decydują, które składniki majątkowe wchodzą do majątku wspólnego małżonków, a które do ich majątków osobistych. Wspólność majątkowa małżeńska, może ustać również z innych przyczyn, niż zawarcie intercyzy, np.:

  • ustanowienie rozdzielności majątkowej przez sąd,

  • ubezwłasnowolnienie jednego z małżonków,

  • ogłoszenie upadłości jednego z małżonków,

  • sądowne orzeczenie separacji małżonków,

  • rozwód - wspólność ustaje z chwilą uprawomocnienia się wyroku rozwodowego,

  • śmierć jednego z małżonków albo obojga małżonków,

  • uprawomocnienie się wyroku unieważniającego małżeństwo.

W przypadku ustania wspólności ustawowej zachodzi potrzeba podziału majątku wspólnego. Podziału majątku wspólnego można dokonać między innymi na podstawie umowy pomiędzy małżonkami. Umowny podział majątku wspólnego może być ograniczony do części majątku i nie spowoduje to utraty możliwości zawarcia w późniejszym czasie umowy podziałowej co do pozostałych składników majątku wspólnego. 

Umowa ustanowienia służebności gruntowej, przesyłu i osobistej

Celem służebności gruntowej jest umożliwienie korzystania z nieruchomości w ściśle określonym zakresie przez każdoczesnego właściciela wskazanej nieruchomości, na rzecz której służebność ta jest ustanawiana.

Rodzaje służebności gruntowych:

  • Służebność drogi koniecznej - jest jedną z najczęściej występujących służebności gruntowych, która zostaje ustanowiona, gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej lub należących do niej budynków gospodarskich. Drogą publiczną jest droga, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w ustawie o drogach publicznych. Drogi publiczne dzielą się na drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Drogi niezaliczone do żadnej z tych kategorii są drogami wewnętrznymi np. ścieżki na osiedlach mieszkaniowych, drogi dojazdowe do gruntów rolnych, itp. Właściciel nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej, może zażądać od właściciela sąsiedniego gruntu, ustanowienia służebności drogowej, zwanej drogą konieczną. Przy wytyczaniu drogi koniecznej, trzeba wziąć pod uwagę wszystkie potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, tak, aby jak najmniej obciążyć grunt, przez który droga będzie prowadzić. Służebność gruntowa nie może powodować nadmiernych ograniczeń. 

  • Służebność przejazdu i przechodu – właściciel nieruchomości, chcąc zwiększyć jej użyteczność (np. skrócić drogę dojazdową, uzyskać lepszy dostęp do drogi), może zawrzeć umowę z właścicielem działki sąsiedniej o ustanowieniu służebności przejazdu i przechodu w miejscu dogodnym dla obydwu ze stron. Służebności te mogą zostać ustanowione nawet jeśli nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej.

  • Służebność przeprowadzania sieci i przewodów (przesyłu) - umożliwia przyłączenie do sieci elektrycznej i innych urządzeń przemysłowych. Służebność, pozwalająca na budowę i konserwację sieci, jest ustanawiana na rzecz właściciela przedsiębiorstwa zarządzającego siecią. Z tego prawa korzystają przede wszystkim zakłady energetyczne. 

  • Służebność korzystania z istniejących urządzeń - służebność ta jest ustanawiana zazwyczaj po zniesieniu współwłasności lub po podziale nieruchomości, w wypadku, gdy ważny jej składnik (np. studnia lub szambo), został przyłączony do nieruchomości sąsiedniej.

Każda służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej utrudniać korzystanie z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa wygasa, jeżeli nie jest wykonywana przez dziesięć. 

Celem służebności osobistej jest umożliwienie korzystania z nieruchomości w ściśle określonym zakresie przez konkretnie wskazaną osobę. Podmiotem służebności osobistej może być tylko oznaczona osoba fizyczna. Podmiotem zobowiązanym z tytułu służebności jest natomiast każdorazowy właściciel nieruchomości obciążonej służebnością osobistą. W przeciwieństwie do służebności gruntowej, służebność osobista gaśnie z chwilą śmierci uprawnionego.

Umowa ustanowienia odrębnej własności lokali 

Odrębna własności lokalu oznacza, że dany lokal stanowi zupełnie odrębny, od gruntu i od budynku, przedmiot własności. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jesteśmy jedynie uprawnionymi do posiadania mieszkania. W przypadku jego odrębnej własności stajemy się rzeczywistymi właścicielami lokalu, wraz z prawami z nim związanymi. 

Ustanowienie odrębnej własności lokalu możliwe jest w budynku, w którym istnieją co najmniej dwa lokale. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Umowa deweloperska

Stronami umowy deweloperskiej są: deweloper oraz nabywca. Deweloperem może być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna jak i jednostka nieposiadająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prowadzenia we własnym imieniu działalności gospodarczej. Umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Może się zdarzyć, że klient (chcący kupić mieszkanie na kredyt) podpisze umowę deweloperską, jednak bank z różnych przyczyn nie wyrazi zgody na udzielenie mu kredytu. Ważne zatem jest, aby w umowie deweloperskiej znalazła się klauzula o możliwości bezkosztowego odstąpienia od umowy w przypadku, kiedy bank nie udzieli klientowi kredytu.

Umowa deweloperska jest podstawą wpisu roszczenia do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzane bądź jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie. Umowa deweloperska musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Koszty związane z dochowaniem formy aktu notarialnego umowy obciążają zarówno nabywcę jak i dewelopera – w równych częściach.

Umowa spółki

Umowa spółki podpisana w formie aktu notarialnego jest wymagana w przypadku spółek komandytowych, komandytowo-akcyjnych, z ograniczoną odpowiedzialnością oraz akcyjnych. 


Kancelaria Notarialna Notariusz Laura Ferorelli - kompleksowa obsługa czynności notarialnych

Czytaj więcej